中高档项目数量不少，但存在感极弱
截至2022年6月，苏州存量商业项目202家，存量面积1489.76万㎡，均为全国第六。高商业存量之下，苏州人均购物中心面积、人均商业面积都排名第三。
从项目档次来看，仅有美罗商城、比斯特购物村算是高档mall，奢侈品牌相对集中。美罗商城是独立百货，开业于2009年，奢侈品牌为14个，其中顶奢品牌有LV、PRADA、Gucci、Cartier、Max Mara；轻奢则有Céline、Tiffany&Co.等；比斯特购物村开业于2016年，奢侈品牌为34个，以轻奢和中奢为主。
另外，苏州还有8个中高档项目。总体而言，城市中高档及以上项目数量不算少，可对外存在感弱，对内引领作用差。原因有二：
其一，5个为独立百货，且开业于2002~2009年，商业形态/物业条件，都有不同程度的老化。以石路国际商城为例，长期观察苏州商业的业内人士表示，“这个百货过去五六年运营状况都不好”。
其二，落位不集中，零星分散于姑苏、吴中、常熟、张家港等下辖区/市，难形成南京新街口、上海淮海中路、广州天河路规模协同、人流聚合之效应。
存量不足，增量亮点少。2022下半年苏州拟开业购物中心有16个，江苏第一，但却无一明显定位“高端”。
更显尴尬的是，商业地产高端玩家也纷纷“绕开苏州”。港资派恒隆，除了上海，已先后落子沈阳、无锡、大连、昆明、武汉、杭州（未开业）。内资的华润置地、北京华联，快跑的万象城、SKP已“交战”杭州、成都，目前未官宣过进苏州。
