今日这期的主角是刚刚开业的“永旺梦乐城－青岛西海岸新区店”，“永旺”在我的认知中一直是与“超市”划等号的，虽近年来其更多布局综合体业态，但因“先入为主”，超市的认知总是挥之不去、首当其冲，只是它所代表的是“充满烟火气、生活气、应有尽有、充分激发购物欲的真正日式超市”，与传统认知中的超市确有天壤之别。
所以，若不是敬重前辈相邀，我应不会去凑这个热闹，因为在我的心目中，日式商业是规矩的、规范的、严谨的、一板一眼的，与之相对应的即是刻板的、变化不大的、踏实而又务实的，但这次探店却真正“颠覆了我的永旺认知”，因为许多的“出乎意料”…
4年后的这期探店，我亦想真正尝试一些“颠覆”，力求更为务实、全面、客观、深刻、理性，且不只围绕“企划”，更将涉猎招商、营运、硬件、软件、管理、细节等方方面面，希冀为朋友们描画一个更为真实、全面、生动、立体的项目画像及其运营、管理体系并辅以相关思考。只是除企划外，本人对其他方向着实涉猎不深，定有诸多疏误之处，诚请指导、指正！期待交流共进！
由于整体方向较多、篇幅较长，且每一部分都希望以研究、剖析的心态用心梳理，故将采用连载模式，或许每期仅一局部（如一个楼层的招商及思考等），但宁缺毋滥，力求货真价实、保质保量，特此说明。
招商落位篇
永旺梦乐城共分为“东、西”两区，两区一层由马路分隔，二层及以上则通过连廊直接连通，故一层是明确分为“东、西”两区的，而其他楼层则不甚明显，融为一体。但正因为一层被马路分隔，使其两区均出现更多出入口（东区－3个、西区－5个），使其进场更加便利、动线更加多元、热区更多。这对于招商是极大利好的，因为谁不想把个入口呢？
1F-流行生活
东区：
以运动品牌为主，配套餐饮、娱乐及便利店业态。主要特点如下：
＊客群定位明确：年轻客群
＊齐聚肯德基与麦当劳两大快餐巨头，且分列一入口两侧
＊餐饮以快餐为主，涵盖诸如洋快餐、披萨、水饺、馄饨、回转寿司、串串、面食、日式快餐等，可谓种类丰富、应有尽有，与运动品牌相得益彰
＊娱乐区为针对青少年及青年客群的“游艺厅”模式，如曾经的“神采飞扬”、当下的“世嘉”之类，入口便是跳舞机、拳击机等传统游戏设备，令人回忆满满…更加明确并深化了该区核心客群定位——年轻客群
＊于东、西区连接入口处布局“便利店”业态，与该区定位客群匹配，且有效提升了整体便利性、时尚感及集客力，可谓“画龙点睛”之笔
西区：
将永旺最拿手的“超市”及优衣库分列两端，强势聚客并强化动线循环，中部采用环形动线。业态以超市、服装服饰及黄金珠宝为主，辅以小食饮品、家电、箱包、文创、眼镜配饰等配套业态。
主要特点如下：
＊客群定位明确且相对宽泛：定位25-35岁年轻客群及家庭客群（超市）
＊分区清晰、明确：
— 上部边厅以only、vm、杰克琼斯等潮流服装品牌为代表，辅以珠宝、名表品牌，与超市连接处则布局蛋糕、面包、小食饮品品牌，使之与超市互补、共生、共享客群，并与珠宝、潮流服装区域有效过渡；
— 下部边厅则以饮品、家电为主，落位星巴克、戴森、华为等代表性品牌，值得一提的是：在与超市连接处落位“colorlab”，即屈臣氏与欧莱雅集团合作的以美妆主打的新一代店铺，潮流感、时尚感明显提升；
— 中岛区域则分别配合对应边厅落位诸如女鞋、美妆、手机、进口品集合店、杂物店、眼镜、箱包、小食饮品、珠宝、男女装等品牌，丰富多元，有效提升整体可逛性与联动性，极大拉升“游逛深度”，一举多得；
＊有一点尤其值得注意：该区引入了诸如上述屈臣氏新一代店铺及资生堂全新概念体验店－“BEAUTY METHOD”，还有晨光文具旗下“九木杂物社”等新一代店铺，极大的提升了整体的时尚感、潮流感、引领性；对于消费者认知深化与锁定具重大意义。
小结：
一层整体定位明确，涵盖全面、多元、广泛。对于定向客群（年轻客群）研究相对透彻、深入；动线清晰、合理，且各业态、品牌之间形成集聚效应并可共生、互补、有效联动；
与此同时，落位品牌在该区域（青岛西海岸新区）具较强代表性，且通过有效落位强化品牌效应，直接拉开与周边项目在消费者感官方面的差距，先入为主，有效树立“顶尖”认知；
另一方面，通过引入诸如“BEAUTY METHOD”、“colorlab”等概念型店铺，使整体更具时尚感、潮流感，进一步深化消费者“引领性、潮流地标”认知，强化吸附力，可谓点睛之笔，一举多得。
二层东、西区是完全连通的，东区延续一层运动业态分类，集合斯凯奇、美津浓、UA、李宁等七个国内外知名运动、户外品牌，同时配套诸如奶茶、锅盔等小食饮品商户。
2F 休闲时尚
西区则由“永旺百货区”紧扣一端，以此满足传统百货客群及家庭客群消费习惯与需求，并与一层“永旺超市”呼应；则中部依然环形动线，围绕25-35岁少淑女性客群需求布局相关品牌。
该层主要特点如下：
* 客群定位明确：除西区西端定位家庭客群外，其他部位均明确定位25-35岁年轻女性打造，围绕其时尚、生活、家具等全方位需求布局
* 虽其中亦落位诸如马克华菲等几个男装品牌，但能看出来，该布局亦是围绕年轻女性客群打造，为其独自或与伴侣逛街时产生的相关需求规划，并非专为男性客群打造
* 就品牌级次而言，整体偏低。虽笔者非招商出身，但毕竟出自传统大型百货，“看过太多猪跑”，但发现其中“眼熟或耳熟”品牌太少，上网查询后更明确其中大多为“初生或低线”品牌，虽结合“因地制宜”原则，相关品牌尚或能达到一定程度上的匹配，但就前瞻性、引领性而言，则远远不够。确感有“拼凑”之嫌，预计不远的将来或将迎来大面积调铺，拭目以待
* 生活百货/杂货品牌“井喷”。仅该层西区即落位了达10个相关品牌，虽有美妆为主的、有饰品为主的、有生活百货为主的、有进口品为主的…但就外部来看，的确大同小异、交叉明显;试想一层中集中了如此多的同类品牌，虽在一定程度上提升了可逛性，但若后期无大量有效客流支撑，则必然面临大范围洗牌。此则或许再次印证并强化了“填铺”之嫌
* 值得一提的是：在东、西区过渡处，落位了“西西弗书店”，此举确令我眼前一亮、“获益良多”，因为书店的落位不仅提升了整体的品质感、文化感，更极大的降低了商业化氛围;更因西西弗书店整体风格的时尚、潮流，使项目的整体品质感与时尚感亦得到了同步认知提升。
另一方面，诸如情侣逛街时，男方往往感觉无趣，这会极大影响女性客群的滞留时长及消费欲望，而书店的引入则为广大女性提供了一处极好的“男友安置处”，且男方“心甘情愿”，甚至遇到一本好书会不愿走，一举多得
* 在书店旁落位了某“儿童艺术中心”品牌，但怎么看怎么感觉“不搭”：因为该区域客群明显是定位年轻客群的，即便是情侣亦是未婚、未育的，虽西端“永旺百货区”定位家庭客群，但毕竟距离较远，且孤零零一家店，不成氛围。
难道是为与一众“生活杂货”品牌配套？但亦感觉违和，因为即便吸引来了家庭客群，其他品牌亦无法满足相关客群其他需求，连带性聊胜于无。故窃以为或有“为落而落”之嫌
* 于“永旺百货区”及品牌专卖店连接处落位了“美发造型”店铺，但值得注意的是，该项目在其他楼层又落位了一专为“男性造型美发”的店铺，是为细分需求？还是…拭目以待吧。
小结：
二层相较一层可谓“差距”明显，无论品牌级次、整体落位、还是有效组合都是如此，且确有“为落而落”之嫌。西西弗书店的落位确是整体点睛之笔，犹如浓浓商业氛围中的一阵清风，让人耳目一新、眼前一亮；10家生活百货/美妆/杂货商户的扎堆落位确让人看不明白，是真的需求如此之大？
还是为招商率、开铺率而不得已为之？确无法定论，但这也说明了该类品牌的“井喷”，值得注意。总之，若按ABC级为该层评分，我的评分是：整体开铺率-A、品牌级次-B、整体氛围-B+、组合效力-C。
结语&思考：
该层的感悟与思考主要来源于书店。一直以来，对于书店进入综合体的逻辑是没弄明白的，有人说“其是靠政府相关补贴活着”、有人说“其营收相当可观，活的很好”、还有人说“其主要靠咖啡等配套营收为主，书类销售了了”…但从与招商伙伴的闲聊中，我却明白：无论如何，书店业态的租金相较于其他业态确是较低的。
那为什么如此多的代表性项目都热衷于“自降身价”引入面积不小的书店业态呢?有人说“为客流”，有人说“为配套”…但在这个项目，我或许找到了答案——恰如前述，当我在商业氛围最为浓厚的开业期看到书店时，内心确感如“一股清风扑面而来”的，对整个项目的认知马上不同了，感觉其更有品质、更有文化、更具情怀了。
那种整体认知变化与复杂感受确实很奇妙。若需求(零售)是中国商业的上半场，那生活必是下半场;需求是物质层面的，生活则是精神层面的，消费升级的实质实则是精神层面的升华，精神层面的提升则离不开文化。
故综合来看，一个真正有“雄心”的项目一定应引入或自主打造一家高品质、高情怀、具文化引领性的书店，且应将之置于醒目位置，而并非客流冷区;尤其之于大型、分区综合体项目，书店确为极佳过渡业态，画龙点睛、承上启下！
