赶上10月最后一个周末，新城控股（601155.SH）正式公布了2019年前三季度的成绩单：九个月销售近2000亿、营收近300亿、净利超过37亿，商业租金收入同比接近翻番。
在房地产市场整体处于平稳态势的2019年，新城控股依旧以其持续增长的业绩保持在行业前十的高位。
销售业绩同比增长23.89%，预收款超2000亿
房地产行业在褪去政策红利和人口红利的「华丽外衣」之后，毛利越来越薄，盈利压力也越来越大。然而，在新城控股提交的这份三季度成绩单里，有几项核心财务数据却依旧亮眼：
2019年前三季度，新城控股共实现营业收入295.6亿元，比去年同期增长19.22%；归属于上市公司股东的净利润37.32亿元，同比增长19.57%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润30.67亿元，同比增长18.86%。
营收和净利双双增长的背后，是新城控股在销售端的持续发力。过去九个月时间里，新城控股累计实现合同销售金额1976.91亿元，比上年同期增长23.89%；累计销售面积1723.06万平方米，比上年同期增长35.43%。
在克而瑞公布的2019年1-9月房企销售排行榜中，新城控股排名第八，销售业绩超第九位230亿元。
在行业增速普遍下滑的大背景下，新城控股前三季度的销售业绩增速，依然明显高于百强房企平均水平。尤其是在下半年，新城控股第三季度月均销售额已经超过250亿元，仅9月单月就达到262.25亿元，销售面积达到223.26万平方米，同比涨幅分别为18%、33%。
前三季度销售额接近2000亿元之后，新城控股第四季度的月均销售额达到约241亿元，即可完成全年2700亿元的销售目标。
而从更长远的角度看，新城控股的未来也可以预见。截至报告期末，新城控股的账面上还躺着2089.5亿元的预收账款，这一数据比2019年半年度的1723亿元还多了366.2亿元，同样也是2018年底1182亿元预收款的1.8倍。这些资金预计将在未来三年内逐步结转为营业收入与利润，为这家行业黑马持续增长的业绩加上又一道「保险」。
吾悦品牌持续发力，前三季度商业租金及管理费收入近翻番
在持续增长的业绩数据之外，还有一组数字不容忽视：前三季度，新城控股旗下商业品牌“吾悦广场”租金及管理费收入达27.62亿元，同比增长高达95%。
作为行业内少有的实施“住宅+商业”双轮驱动战略的房企，新城控股自2008年将业务触角拓展至商业地产领域，2012年在常州落地第一个“吾悦广场”，此后新城控股就一直在商业领域打造属于自己的品牌。
经过多年的布局和深耕，截至10月25日，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达120座，覆盖全国98个城市。
不断增长的商业规模以及已成功接受市场考验的商业模式和运营实力，正推动着“吾悦”成为颇具市场影响力的商业品牌，吾悦广场的租金收入也随之逐年走高。最为成熟的武进吾悦广场，今年前9个月租金收入1.54亿元，去年同期1.33亿元；常州吾悦国际广场，今年前9个月租金收入1.14亿元，去年同期1亿元……
租金在上涨、吾悦广场数量也在增加，自6月21日开业今年首座吾悦广场以来，新城控股商业开业的步伐逐渐加快：7月19日，位于江苏淮安和广西钦州的两座吾悦广场同时迎来开业；9月27日，吾悦广场在西安西咸、延安以及连云港赣榆“一日连开三城”。此外在上交所网站披露三季报当天，新城控股还迎来了陕西宝鸡吾悦广场的开业。
今年年初，新城控股在商业上的目标是全年开业22座、累计开业64座吾悦广场。这就意味着，新城控股将在第四季度正式迈入商业密集开业期。
接下来的11月份新城控股将迎来天津津南、淮北、汉中、桂林等4座吾悦广场开业；12月份，连云港海州、溧阳、盐城、高邮、蚌埠、宿州、长沙高铁、哈尔滨哈西等8座吾悦广场将集中开业。
不出意外的话，加上以上待开业吾悦广场的贡献，预计新城控股全年商业租金收入将达到40亿元。而随着持续不断的商业项目陆续开业以及运营成熟，未来新城控股或许还会迎来租金收入的指数级增长。
降负债稳发展，校招计划招募超700人
与商业项目紧锣密鼓开业的节奏不同，下半年以来新城控股在拿地方面采取了较为审慎的策略。今年7月份，新城获取了4个项目12宗地块（河北省唐山市、山东省青岛莱西市、山西省大同市、云南省昆明市等地）， 9月份新增江西萍乡一幅住宅兼容商业用地，出让面积约4.5万平方米。
在克而瑞发布的《2019年1-9月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单里，新城控股前三季度新增土地货值2154.5亿元、新增土地建筑面积1921万平方米，分别位居行业第8和第5。
由此可见，审慎的拿地策略并不意味着土地资源的紧缺。实际上，得益于今年上半年抓住窗口期获取了一大批优质地块，目前新城控股依然保持了相当充裕的土地储备。
尽管在“买买买”方面稍稍克制，新城控股对于“人才”的渴求却与日俱增。数据显示，截至今年6月底，新城控股在岗员工26500余人；截至9月底，这一数字则升至27800多人，这意味着，仅第三季度内，新城控股的员工人数就增加了近1300人。
9月中旬，新城控股正式启动了2020届校园招聘，计划面向全球高校招聘超过700名应届生。从2016年的176人、2017年266人到2018年的407人，再到今年计划招募超700人，新城控股在保持团队稳定的同时，也在积极纳入新鲜血液以提升企业活力。
一方面是持续增长的销售业绩和商业收入，另一方面是审慎的拿地策略和团队策略，新城控股在冲到行业高位之后变得更加稳健谨慎。
根据三季报显示，新城控股的经营性现金流已经从去年三季度末的-47.4亿元，到今年年中的-67亿元，再到今年三季度末已经接近回正，达到-7.4亿元。
截至报告期末，新城控股的短期借款+一年内到期的非流动负债为279.5亿元，而手握的货币资金已经达到466.8亿元，现金完全覆盖一年内的短期债务。
再加上超过2000亿元的预售账款，新城控股的净负债率在三季度末只有61.6%，相比于新城去年同期和今年中期都明显下降，降杠杆效果明显。
行业企稳，周期来临，每一家房企都在思考如何才能走得更长远。万科要聚焦基本盘，碧桂园要慢下来，而对于一向实施“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股来说，未来也将更加安全、稳健。
