我们总说商业项目的定位，但是你可知商业定位一共有10大方面内容，具体是哪些呢？让我们来听陈老师一一讲解。
1 商业定性定量
定性，这是非常重要的一点，在做商业项目之前，一定要了解商业项目的定性。我接触过许多同行公司，在拿到一个项目时通常先做项目的功能定位，我认为这是不正确的。拿到一个项目首先应当要去判断它是什么性质的商业。
商业项目的性质分为三类：市级商圈商业，区级商圈商业，社区商圈商业。确定项目属于哪一个级别，这就是定性。
所谓定性，还需区分城市等级以及商圈等级。城市等级不同，商业项目的价值则不同。
如果在省会城市的市级商圈做项目，则它价值较大，成功的概率就比较高。而如果在县级城市且社区商圈的商业，则它的商业价值就较低。
那究竟如何分清等级？
城市等级比较容易区分，商圈等级该如何区分？
其一，可以查看政府的商业网点规划。商务部规定，地级市以上城市都要制定商业网点规划。
其二，根据商业网点规划，结合项目的具体位置进行准确判断。
也许大家又会问，具体到项目本身，商圈范围是多大？
每个城市的等级不同，区域的范围也不同，因此需要结合实际情况。
在上海，十二五规划中，按区域划分规划了12个市级商圈。区级商圈的核心辐射圈，在3公里范围。社区商圈，在1公里范围，但是现在许多社区商圈非常缺乏，它的辐射范围可以放大至2公里范围。
如果县级城市面积较小，则它的市级商圈范围就是整个城市。
弄清城市等级与商圈性质后，接着导出定量。
何谓定量？
按照国际惯例，
在市级商圈，商业面积是人均1.2平方米。
在区级商圈，商业面积是人均1平方米，
在社区商业，商业面积是人均0.5-0.7平方米。
定性+定量之后，才能导出功能定位。
2 商业产品定位
现在拿到项目大部分是城市综合体。城市综合体一定会有写字楼公寓、住宅、商业等产品。因此，每个产品具体做多大体量也需要定位。要问清开发商的开发模式，不同的开发模式决定租售比例。根据当地物业租售价格、销售进度进行产品的资金平衡测算，确定住宅、写字楼、酒店/公寓、商业的租售配比。
3 商业主题定位
该商业项目经营的主题是什么。
4 商业功能定位
该商业项目应具备哪些功能。仅仅只是是购物餐饮，还是包括了购物餐饮休闲娱乐，更甚至如K11，包括艺术欣赏。
5 商业客群定位
这是最重要的。
商业项目究竟是为谁服务，找到消费者才能找到定位的方向。
应当明确具体的服务对象，包括消费者的年龄段，消费特征需求等。
6 商业建筑定位
涉及建筑形态、建筑风格、建筑动线，这是建筑定位中最重要的，同时还有内部景观、外部景观、装潢主题与风格等定位。
7 商业档次定位
可能有高中低，不同的档次，匹配不同消费需求、消费能力、物业硬件等。
8 商业业态业种配比定位
现在中国商业项目同质化非常严重。从商业项目绝大数都是这四种类别：零售购物、餐饮、休闲娱乐、配套服务。但是这四大业态之下业种所配置的比例都是不同的。根据服务客群、城市消费能力、竞争对手情况，再进行具体的业态业种配比定位。
（商业项目四大业态业种分类）
（案例：上海西郊百联业态比例）
9 功能分区定位
现在做购物中心、综合体，都是一个盒子加一个商业街区的模型。但是不同楼层、不同区域都有相应的主体功能，要进行具体分区。
10 产品的售价与租金定位
办公楼、公寓的售价，商铺租金、写字楼的租金等等，都需要具体的定位。根据要当时当地租售的价格，不同城市间的数据是没有可比性。如果项目竞争强度高，售价与租金定位则需要非常精准。
以上所有这十大定位的内容，都应建立在严密的市场调查基础上。
如何提升定位营销能力？
《全开发视角下的商业地产定位、招商、营销与运营能力有效爬坡提升训练》12月12-13日【成都】
01
课程收益
在同众多对手的战前、战中获得优势局面 ——结构决定结果
深入了解商业地产的第一价值要素是什么？
学习与深入了解商业地产的核心价值
掌握综合体项目大定位原则
快速学习商业招商业态效率及功能效益
学习运营管理效率优化与营销渠道推广创新
02
课程对象
集团各中心总、项目总经理、副总经理、营销总监、运营总、招商总、设计总、营销策划经理、招商经理、设计经理等其他细化流程线管理层。各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
03
师资介绍
张老师 ：
商业地产资深从业背景，世界500强集团城市综合体业务研策、营销高管。清华大学研究生院、北大商学院、西南交大客座教授。国内最早的商业地产专业出身，曾从事多个国家级重大项目运作。
强实战强落地。行业中少数同时能体面解决商业招商、运营及销售三类业务的专家，此外也有大量公寓、写字楼及酒店实践。自己亲身做死过无数项目、双手血债累累，从大量失败中总结经验。另外除了做死过项目、也做成功过项目，曾亲手拿下过商业项目全国销售冠军，也创造过商业招商及运营奇迹。
商业地产行业为数不多平均9.5以上评分（10分制）的讲师，在众多标杆企业及顶级大学授课评估年度排名第一。
04
课程大纲
一、导言 —— 一期一会
结构决定结果；
核心组织决策系统；
商业地产的第一价值要素
二、商业地产本质与核心价值规则
一个被无端仪式化的行业；
商业地产业务逻辑；
人们到底愿意为商业地产的哪部分价值买单；
—— 渠道价值的相对性（一）：表面上好的商业场所不一定带来好的收益；
—— 渠道价值的相对性（二）：表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带来好的收益
寻求追逐边际效益；
商业地产产业链的本质 —— 我们的最大竞品到底是谁？
三、非零售物业模块渠道整合
综合体顶层技术：关于一个原则、两个要点、三个分离、胜负标志
商业项目非零售物业产品及盈利模式解析；
公寓类产品：产品与政策，以及山穷水尽后的机会；
办公类产品：产品刀刃与链营销；
酒店类产品：酒店的开发逻辑与性价比的意义；
综合体大定位原则：
1、综合体各物业比例划分 —— 比例就是定位；
2、综合体各物业开发节奏 —— 节奏就是定位；
零售类物业解析：
商业街营销操作 —— 前期降低游戏难度；
底商营销操作 —— 不能省掉的工程环节；
商业裙房营销操作 —— 临街方向定局面；
插课：针对过度贪婪的产品补救 —— 前事不忘，后事之师
插课：不靠包租包售约定回报率就卖不出去的项目，大多源于渠道无法自圆其说…
单体楼营销操作 —— 被不断学习的危险布局；
永远不要靠近危险的边缘—— 有关大型商业布局“六不进”；
四、商业招商业态效率及功能效益
商业业态类型 —— 赚钱的和赔钱的：
主力店：表面上看起来有用的渠道......；
主力店及非主力店的渠道互动；
主力店效率分析；
—— 核心商户选择逻辑
主力店性价比（一）—— 同面积，不同效率；
主力店性价比（二）—— 同业态，不同效率；
主力店性价比（三）—— 同商户，不同效率；
渠道的追加战力；
渠道使用得当，商业模式可免费；
渠道使用得当，商业模式可融资；
颠覆 —— 当没有主力店的时候，我们怎么办？
上兵伐谋 —— 案例一：渠道可换；
其次伐交 —— 案例二：渠道可借；
其次伐兵 —— 案例三：渠道可建；
其下攻城 —— 渠道可亡；
升维思考，降维打击 —— 关于胜利的另一条道路。
五、渠道布局及业态效率优化
高迭代品牌与客户粘性：快销业态集群 10+1
业态布局模式 —— 有关商业的“化学反应”与“物理反应”；
粘性之争：为商业嫁接社交人流属性；
集群案例一 —— YJ、SJ、WT、CT；
集群案例二 —— QEGS、5CK、SSS；
集群案例三 —— ERAWAN、SR、其他；
粘性集群：拆散客单价、经营面积、经营模式；
奠定优势竞争合力 —— 有关内场集群组合；
排他优势：商业竞争之魂；
六、运营管理效率优化
管控、模块、标准 —— 关于商户分类原则及建库标准；
次动线之争：触发 —— 动线是以每10米为单位推动的；
加课：有关行为设计学
集群客户：行军就是作战。行军时化整为零，作战时化零为整；
加课：10年来商业模式的升级更迭；
会员系统 —— 现代商业的心脏；
给客户找麻烦，而且要找大麻烦；
运营自检12问 ——“客观界定真正的商圈及客群结构，是定位成功的一半。而找出客群的生活习惯及共性，是定位成功的另一半”；
商业地产的最大思维盲区 —— 关于产品使命。
七、业务营销渠道管控：租、售、组、控
所谓商业自持：论“杠杆开发”与“短融长投”；
租赁及租金制定；
租金形成逻辑；
租金水平金字塔与“目标管理”、“标杆管理”
流水倒扣模式及管控；
——早期画铺同设计及运营的关系；
实操案例：重兵器 —— 流水倒扣；
前期养商的意义及真相背后的真相；
销售及售价体系；
——售价与“投资回报率”的连接及排斥（回报率测算逻辑）；
——三级均价体系 —— 售价水平金字塔；
——动线和售价关系：以渠道价值建立能自圆其说的“一户一价”；
进场前一定要业务员排队回答的那个问题。
营销业务体作业（一） —— 招商业务体；
——招商逻辑及操作流程
商务合同谈判要点；
商务条款；
a、租赁意向书
b、租金控制
c、押金控制
d、租期控制
e、物业费敲定
f、递增模式
g、免租期
技术条款；
常规谈判周期；
合同陷阱：法务人员的真正使命与生存价值；
杠杆谈判：如何和商户讨价还价；
谈判典型失败案例 —— 一场有关忽悠实力的较量；
招商总监的困惑——自己越专业、谈判越被动；
营销业务体作业（二） —— 销售业务体；
最难的任务绝不能交给平均文化素质最低的部门；
项目销售节点：商业与住宅销控相反——越到现房越难卖；
商业速销的四个逻辑：渠道、价格平面、价单与销控；
推广核心逻辑：卖点群 —— 全板块下锚，非第一、即唯一；
集中销控的致命意义 —— 一定让一部分客户买不着；
客户真那么难找吗？—— 投资客的重要社交属性，要让第一批客户占到便宜；
从产品层面根本解决营销。
八、以退为进：商业资产证券化
在开发前设计退出机制；
商业不动产天生就是金融资本的标的物；
商业地产四种证券化组织模式；
案例：香港Links的资产证券化之路；
Reits的使用条件及模式；
浅析低于4%的“类Reits”。
九、决战之后 —— 结束就是开始
营销的本质 ：营销不是把梳子卖给和尚，而是一门真正解决需求的艺术；
二维客户链走不通的路，三维客户链或许能够解决；
关于卖牙刷的启示：如果大比例客户的习惯都是错的，那他们就是对的；
业务管理层的使命 —— 把营销变得更简单；
营销成功后呢？决战之后 —— 有关扩大战果；
横向打击链和纵向打击链；
有计划有目的的附加值；
结语：把一切拿空。
05
课程相关
【主办单位】赢房中国
【时间地点】12月12-13日【成都】
【课程费用】￥4980元/人, 费用包含：学习费、资料费、场地费、咖啡
【课程说明】会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理
【会员优惠】学习卡会员可使用学习卡名额参加
【报名热线】15913109552 李先生
