2018年9月房企融资深度研究（78页）

一、利润表：销售高峰开始结算，业绩进入收获期

1.1. 行业集中度提升明显，利润率大幅提升

1.2. 归母净利润增长迅速，合作开发带动投资收益和少数股东损益增长

1.3. 非经常性损益占比基本持平，小型房企表现尤为突出

1.4. 业绩锁定性较去年同期略有下降

1.5. 半年报业绩占全年的比例

二、资产负债表：合作开发改变资产结构，明股实债在负债结构中占比不大

2.1. 资产：合作开发导致龙头和大型房企长期股权投资和其他应收款占比不断提升；小型房企减少拿地，货币资金占比不断提升

2.2. 负债：合作开发导致其他应付款占比不断提升，明股实债占比不大

2.2.1. 不考虑隐性负债

2.2.2. 考虑明股实债

2.2.3. 考虑非并表子公司融资

2.3. 净资产：少数股东权益占比不断提升，大型房企“其他权益工具”扩张明显

2.4. 偿债能力：小型房企负债率低，大型房企隐性负债多

2.4.1. 短期偿债能力：龙头房企和小型房企短期有息债务覆盖倍数远超100%

2.4.2. 长期偿债能力：小型房企优势明显，大型房企压力较大

三、现金流量表：经营现金净流出，筹资现金流集中度提升

3.1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显

3.2. 现金流总体情况：现金净流入同比下降12%

3.3. 现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张

3.4. 经营活动现金流：小型房企净流入，龙头、大、中型房企净流出

3.5. 投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显

3.6. 筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显

附录：直接法和间接法现金流量表、样本名单