2018年5月房企融资深度研究（45页）

一、货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显

二、现金流总体情况：流入流出规模 17 年均创新高

三、现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张 

四、经营活动现金流：2017 年总体实现净流入，销售回款率下降

五、投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显

六、筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显

七、样本房企现金流压力测试：压力主要来自于再投资，只要停止拿地，压力并不大

八、现金流关键疑难指标解析

8.1. 预收款与现金流及营业收入的关系

8.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？

8.3. 回款率为何逐年下降？

8.4. 拿地支出分布在哪些科目里？

8.5. “其他”里面都藏着些什么？ 

8.6. 支出积极性指标

九、 结论

9.1. 小型房企主动去杠杆，偿债能力不必过度担忧

9.2. 中小房企筹资活动现金流入占比较低，但投资现金流入、流出占比均较高

9.3. 房企现金流压力主要来自于再投资，只要停止拿地，房企的现金流压力并不大

9.4. 现金流关键疑难指标解析

十、案例分析：万科

10.1. 货币资金处于历史高位，偿债能力远超行业整体

10.2. 17 年现金净流入创历史新高，18Q1 则出现大幅净流出

10.3. 钱从哪里来，花到哪里去

10.4. 经营现金流：“其他”流出大幅增加，回款率不断下降

10.5. 投资现金流：净流出规模扩张迅速

10.6. 筹资现金流：一季度集中偿还债务

10.7. 2017 年万科拿地施工支出较为谨慎

附录：直接法和间接法现金流量表、样本名单